경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? 박희철 지음 1부(경매 용어) (1~3부 나눔)

간단하게 차트를 보고 느낀점과 책내용에 핵심을 적어보겠다.

1. 월급쟁이에게는 부동산이 정답이다.

-  가장 빠르게 재산을 증식하는 방법으로는 부동산이 정답이다.  직장을 다니면서도 부동산 투자를 시작할 수 있다.

 

2.쉬운 경매로도 충분히 수익을 낼 수 있다.

-  많은 권리분석도 있지만 어려운 권리분석이 수입과 비례하는 것은 아니다 5분이면 끝나는 권리분석이 90프로가 넘는다  어려운 권리분석을 찾지 말고 초보일 수록 쉬운 권리분석으로 수익을 낼 수 있도록 해보자.

 

3. 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들

-  말소기준권리 찾기/ 인수되는 권리 찾기 /임차인 권리분석/ 경매 서류 확인/ 물건검색 / 오프라인 조사/ 경매입찰/ 잔금납부/ 명도/ 매도 

 

4. 말소기준권리 찾기

- 권리분석 중 가장 먼저해야할 순서이다. 등기본등본을 보고 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 가준이 선수위 권리를 찾는 것이다. 말소기준 권리를 찾은 후 인수(나에게 넘어오는 권리)가 있는지를 찾아야한다.

말소의 기준은  근저당권/가압류/ 가압류/ 경매개시결정/ 전세권 등기 등이 있다.

근저당권 : 부동산등을 담보로 하여 돈을 빌려주는것이다. 즉 채무자가 빚을 갚지 않는경우 경매로 넘어오는 권리이다.

 

가압류: 채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기 하였는데 채권자가 재산을 숨기지 못하게 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 말한다. 즉  법원에서 승소나면 재산을 받아세요 하고 잠시 맡아두는 것이다. 

 

경매시개시: 채권자가 돈을 받기위해 법원에 경매를 신청하여 경매가 진행된다는 것을 알리는 것이다. 즉 이 시점을 중점으로 채무자는 마음대로 재산을 처분할 수 없다. 

 

전세권:  전세권자가 배당을 요구하는 경우 경매 낙찰 대금으로 배당 되기 때문에 설정된 권리는 말소된다.

이것중 가장 빠르게 설정된 것이 말소기준권 권리이고 이준에 따라 낙찰 후에는 말소기준권리 이후 설정된 권리는 모두 소멸한다. 그래서 말소기준권리를 찾고 우리가 인수되는 권리가 무엇인지 확인하여한다.

 

5.인수되는 권리 찾기

- 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리를 찾는 것이다.  배당을 요구하지않은 선수의 전세권/ 건물철거 및 토지인도청구 가처분 /유치권/ 법정지상권등이 있다.

 

배당을 요구하지 않는 선수의 전세권 :  선순의 전세권자가 경매를 시작하면 전세보증금의 금액을 경매에 요구할 수 있는 권리가 있다. 그러나 그것을 요구 하지 않을 경우 낙찰자가 전부 물어줘야한다. 배당을 요구할 경우 소멸한다.

 

건물 철거 및 토지인도 청구 가처분 : 특정한 행위를 하지 못하도록 하는 것을 가처분 신청이라고 한다. 간단히 말해 이경우는 토지소유자와 건물 소유자가 다른 경우 발생한다. 건물 소유자는 토지 소유자에게 임대료를 줘야하고 이를 연체 했을 경우 토지 소유자는 자신의 토지 위해 건물을 털거하라는 신청을 할 수있다. 건물 철거의 판결이 내려지면  낙찰자에게 인수된다. 낙찰자가 건물의 돈을 내고 인수 했더라도 건물이 철거 될수 있다는 것이다.

 

유치권: 건물이 완성 되면 공사한 사람에게 건축비를 지급해야하는데 지급 하지 못할 경우 건물을 점유할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이를 유치권이라고한다.  즉 건물에 소유자의 건물이 경매에 나와서 낙찰 받더라도 건물을 점유 할 수 있는 권리는 유치권자에게 있으므로 건물을 담보로 대출 받을 수도 없고 다른 사람에게 임대할 수 있는 권리도 받지 못한다. ( 공사대금을 물어주기 전까지는)

 

법정지사권: 토지와 건물 소유자가 다를경우 건물 소유자는 토지 소유자의 땅을 빌려 계약을 맺고 토지등기부등본에 지상권을 설정할 수 있다. 건물주는 토지 주인이 바뀌더라도 사용할 수있는 권리이다.

​그런데 토지등기부등본에 지상권을 설정하지 않아도 생기는 권리리를 법정지상권이라 한다.

법정지상권은 건물주와 토지주인이 같았는데 경매를 한쪽 권리가 낙찰자로 인하여  달라질 경우 이에 대한 권리를 보호하기 위한 것이다.  그러므로 낙찰 받더라도 다른 소유권에 대한 권리 때문에 주의하여한다. 

2부

6.임차인 권리분석

-대항력이란? / 우선변제권이란? /

7.경매 서류 및 기타 권리 확인 / 8, 물건검색 /9.온라인조사/10.오프라인조사 /

3부  

11.경매입찰/12.잔금 납부/13. 명도/14.차별화된 수익을 내는 고수의 노하우/15.단기에 큰 수익 내는 상가 투자

16. 세금은 줄이고 수익은 높이는 방법