경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? 박희철 지음 2부

 

6.임차인 권리분석

 

우선변제권이란 : 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.

우선변제권을 받기위해서는 전입신고, 확정일자를 받아야한다.  확정일자랑 전입신고중 가장 늦게 받은 날짜를 통해서 우선순위가 결정 된다.  기본적인 권리분석을 보면  말소기준권리중  저당권(은행에서 담보를 받은 물권)이 말소기준권리로 되어있는데  이때 날짜를 확인하고 이 날짜보다 먼저 전입신고랑 확정일자를 받았으면 우선으로 변제 받을 수 있다.

 

대항력이란 : 주택임태자 계약을 하고 임차인인이 주택을 받아 전입신고를  말소기준권리보다 먼저 할 경우 생기는 권리를 말한다. 즉 말소기준권리보다 늦게 전입신고를 하였다면 낙찰자에 대한 대항력은 없지만 집주인에 대한 대항력이 있으므로 나중에 소송으로 다른 재산에서 승소할 수 있으므로 전입신고는 꼭 해야한다. 그리고  말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하여 대항력은 있지만 확정일자를 받지 않아 우선변제권이아닌 후순위로 밀려날 경우 배당신청을 통해 말소기준권리에서 받고 남은 금액이 있다면 후순위로 받을 수가 있다. ex) 낙찰금이 2억이이고 말소기준권리가 1억이면 1억을 후순위로 받을수 있다. 

 

7.경매 서류 및 기타 권리 확인

네이버에 대법원 사이트에 원하는 건물을 검색한후 매각물건 명세서 ,현황조사서,감정평가서의 현황을 확인할 수 있다.

대법원 경매정보 사이트에서 모든 서류를 다 제공하는 것은 아니다. 등기본 등본은 등기본등본 열람을 통해 따로 확인해야 한다. 그래서 보통 경매를 하는 사람들은 유로사이트를 확인하고 현황조사서를 통하여 임차인의 있는지를 확인하고 전입일이 언제인지 확인 후 물건명세서를 통하여 상세 우리가 인수받아야할 상황이 있는지 비고란을 꼼꼼히 확인한다. 그리고 더욱 정확히 확인하기 위해서는 등기본 등본을 통해 말소기준권리를 확인하고 그 외에 소멸 되지 않은권리가 있는지 확인한다.

 

8. 물건검색

부동산 경매사이트에서 물건을 검색하기전에 어느 도시를 검색할지, 교통이 편리한지, 아파트,주택, 상가,토지 등 기준점을 정해서 물건을 찾는 것이다.

 

9.온라인조사

물건검색에서 경매할 물건을 검색 하였다면, 오프라인 조사전 해당 물건을 로드뷰를 통해 먼저 확인해보고 교통편이 어떤것이 있는지 검색해보고 , 주변에 편의시설이 있는지 식당이 있는지, 관리실은 있는지. 중개사무소는 어디있는지 미리 먼저 확인하여 오프라인 조사를 하는 것이다.

 

10.오프라인조사

온라인 조사를 먼저 끝내고 직접 방문하여 주변 사람들의 말도 들어보고 실제로 인터넷에서 조사한 것과 현장조사가 일치한지 확인해본다. 그리고 나서 중개사무소에 방문하여 해당 물건에 대해여 조사해보고 실제 교통이 편리한지 치안은 좋은지 현장에서 직접 확인해본다.